文章出自：安徽省高院

安徽高院 

為依法妥善審理涉新冠肺炎疫情防控期間的房地產(chǎn)糾紛案件，促進建筑房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，近期，安徽高院民四庭根據(jù)法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，制定下發(fā)了《涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件審判指引》。

一、疫情以及人民政府、主管部門為防控疫情依法制定的管制措施是否屬不可抗力？

答：疫情是自然事件，政府及主管部門為防控疫情制定的管制措施是政府行為。疫情和政府及主管部門為防控疫情制定的管制措施一般屬當事人不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況。建設(shè)工程施工、房屋買賣、房屋租賃等合同的履行因疫情以及疫情防控措施受到影響，當事人請求免除或者減輕責任的，人民法院可以依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十條和《合同法》第一百一十七條、第一百一十八條等有關(guān)不可抗力的規(guī)定妥善處理。

二、發(fā)生疫情后，當事人是否可以一律以不可抗力為由主張免除或者減輕責任？

答：《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外”。涉疫情房地產(chǎn)糾紛案件，人民法院應(yīng)當準確判斷疫情及防控措施對合同履行的影響。不同性質(zhì)、不同背景的建筑房地產(chǎn)合同受疫情及防控措施的影響程度是不同的，應(yīng)當根據(jù)疫情影響的范圍和程度，依法全部或者部分免除責任。有的合同能夠繼續(xù)履行但不能按時履行，當事人可以相應(yīng)延長履行期限；有的合同部分不能履行，當事人可以根據(jù)具體情況請求部分解除、部分履行合同；有的合同完全不能履行或者因疫情導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，當事人可以依據(jù)《合同法》第九十四條第（一）項“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”規(guī)定解除合同。

疫情不影響合同目的實現(xiàn)，當事人不得以不可抗力或情勢變更為由解除合同。疫情與不履行、不完全履行合同之間無法律上因果關(guān)系，不履行、不完全履行義務(wù)的當事人應(yīng)承擔違約責任。要防范當事人以疫情為由，以不可抗力為名逃避合同義務(wù)。

三、疫情防控期間簽訂的建筑房地產(chǎn)合同，當事人能否以不可抗力為由主張免除或者減輕責任？

答：疫情防控期間簽訂合同，當事人實際上已經(jīng)知道或者應(yīng)當知道發(fā)生了疫情以及政府、主管部門采取了防控措施，在防控措施沒有發(fā)生實質(zhì)性變化的情況下，當事人以疫情防控為由主張免除或者減輕責任的，有違民法中的誠實信用原則，一般不應(yīng)得到支持。

四、構(gòu)成不可抗力的情況下，當事人是否應(yīng)向?qū)Ψ铰男斜匾耐ㄖx務(wù)？

答：《合同法》第六十條規(guī)定，當事人之間有通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，這是誠實信用原則在合同履行中的具體化?！逗贤ā返谝话僖皇藯l規(guī)定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，減輕可能給對方造成的損失。比如，出租人通知在外地的承租人案涉房屋所在的樓宇因發(fā)現(xiàn)確診病例被封閉，禁止進出。當然，對方?jīng)]有采取適當措施導(dǎo)致?lián)p失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

五、對疫情防控期間發(fā)生的違約行為，合同約定的違約金數(shù)額明顯過高或者明顯具有懲罰性的，人民法院應(yīng)當如何處理？

答：包括違約金在內(nèi)的民事責任的主要目的是彌補受害人遭受的損失，而不是對對方進行懲罰。疫情防控期間，各類企業(yè)普遍經(jīng)營困難。對疫情防控期間發(fā)生的違約行為，合同約定的違約金數(shù)額過高或者明顯具有懲罰性的，人民法院應(yīng)當根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條等規(guī)定以及《全國法院民商事審判工作會議紀要》第50條精神，堅持“補償性為主、懲罰性為輔”原則，在實際損失的基礎(chǔ)上，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，作出裁決，防止當事人之間權(quán)利義務(wù)責任明顯失衡。

六、因疫情防控導(dǎo)致建設(shè)工程停工或者延遲的，承包人能否主張順延工期？

答：疫情防控對建設(shè)工程的工期有兩方面的影響，一種是因疫情防控導(dǎo)致工程停工或者遲延復(fù)工，在這期間，禁止施工，承包人主張順延工期的，理應(yīng)得到支持；還有一種并不禁止施工，但因疫情或者疫情防控導(dǎo)致施工不充分影響工期，比如勞動者返工遲延、勞動者上工不足、交通管制等影響施工的，承包人應(yīng)及時按照合同約定向發(fā)包人提出工期順延申請，發(fā)包人、監(jiān)理單位應(yīng)當實事求是地對工期應(yīng)否順延作出簽證。如果承包人沒有在合同約定期間內(nèi)提出申請或者沒有取得發(fā)包人工期順延簽證，但確系受疫情影響導(dǎo)致延期的，人民法院可以依照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第六條規(guī)定處理。

七、因疫情防控增加的工程措施費用，應(yīng)否計入工程造價？

答：因疫情防控增加的防護措施等費用，一般屬簽訂合同時當事人無法預(yù)見的費用，對此類費用應(yīng)否計入工程造價，一般應(yīng)當遵從當事人的約定。要注意的是，建設(shè)工程施工合同是由一系列合同文件組成的，包括：合同協(xié)議書、中標通知書、投標函及其附錄、合同專用條款和通用條款、已標價工程量清單或預(yù)算書等。在上述合同文本，如投標函及附錄、專用條款和通用條款、已標價工程量清單或預(yù)算書中對不可預(yù)見費用作出約定的，則應(yīng)當按照當事人的約定處理；合同沒有約定，承包人請求按照主管部門制定的政策性文件調(diào)整合同價款的，一般應(yīng)予支持。

八、建設(shè)工程復(fù)工后，發(fā)包人要求趕工的，趕工費用應(yīng)由誰負擔？

答：因疫情引起工期順延，發(fā)包人要求趕工，承包人請求發(fā)包人負擔由此增加的趕工費用，一般應(yīng)予支持。實踐中，發(fā)包人可能要求承包人及時確定趕工措施方案和相關(guān)費用預(yù)算，報發(fā)包人審核，趕工措施方案和相關(guān)費用已經(jīng)考慮施工降效因素的，一般不再另行計取施工降效費用。

九、建設(shè)工程復(fù)工后，工程質(zhì)量如何保障？

答：“百年大計，質(zhì)量為本”?！吨腥A人民共和國建筑法》第三條規(guī)定“建筑活動應(yīng)當確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的工程安全標準”。復(fù)工后，當事人，包括發(fā)包人、承包人，都不得任意壓縮合理工期，不得降低建設(shè)工程質(zhì)量標準，包括國家標準和當事人約定標準，當然當事人約定標準不能低于國家強制標準。

《中華人民共和國建筑法》第五十八條規(guī)定“建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負責。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標準施工，不得偷工減料。”承包人因搶工期、材料價格異常浮動偷工減料等影響工程質(zhì)量的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)民事、刑事、行政責任。

十、因疫情導(dǎo)致建設(shè)工程施工成本發(fā)生波動，當事人能否請求變更或解除合同？

答：應(yīng)當嚴格區(qū)分情勢變更與正常的商業(yè)風險。施工期間人工、材料、機械設(shè)備價格受疫情影響發(fā)生變動，應(yīng)當按照合同約定的價格調(diào)整條款予以處理。確因價格變化過大，繼續(xù)按照原合同履行明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求變更或解除合同的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的情勢變更處理。

情勢變更是合同效力的例外，系基于誠實信用和公平原則，對合同風險重新進行合理分配，確需在個案中適用情勢變更的，應(yīng)當按照《最高人民法院關(guān)于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》第二條規(guī)定報安徽省高級人民法院審核，必要時還應(yīng)報請最高人民法院審核。

人民法院適用情勢變更，應(yīng)當充分注意平衡各方當事人利益，公平合理調(diào)整各方利益關(guān)系。訴訟過程中，應(yīng)當鼓勵、引導(dǎo)當事人在平等自愿、公平合理的基礎(chǔ)上以變更履行方式、調(diào)整履行時間、減免違約責任等方式維持合同關(guān)系、繼續(xù)完成交易。

十一、當事人簽訂《認購協(xié)議》后，沒有按照協(xié)議約定的時間簽訂《商品房買賣合同》，能否適用《認購協(xié)議》中的“定金罰則”？

答：簽訂《認購協(xié)議》后，當事人因疫情未能按照約定期限簽訂《商品房買賣合同》的，屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“不可歸責于當事人雙方的事由”，一般不適用《認購協(xié)議》定金罰則；當事人請求順延期限簽訂《商品房買賣合同》的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況予以支持。

十二、因疫情導(dǎo)致逾期交付房屋、逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人請求免除或減輕相應(yīng)責任的，應(yīng)否得到支持？

答：因疫情導(dǎo)致逾期交付房屋，實質(zhì)上是因不可抗力導(dǎo)致逾期交付房屋，當事人請求免除或者減輕相應(yīng)責任的，應(yīng)予支持。

就逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定了由于出賣人的原因?qū)е掠馄谵k證應(yīng)承擔責任的情形。從“反面解釋”的角度出發(fā)，非出賣人的原因（比不可抗力的概念寬泛）導(dǎo)致逾期辦證的，出賣人不應(yīng)承擔責任。因此，因疫情逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人請求免除或減輕相應(yīng)責任的，一般應(yīng)予支持。

十三、買受人遲延付款的，能否以疫情或者疫情防控為由免除或者減輕責任？

答：隨著網(wǎng)上銀行以及支付寶、微信掃碼等第三方支付方式的興起，非接觸式支付已經(jīng)成為重要的支付方式。因此金錢給付義務(wù)，一般不因疫情免除或減輕責任。當然，也不能排除買受人特別是處于隔離期間的買受人無法通過網(wǎng)上銀行或者第三方支付的方式支付購房款，這種確因疫情無法按照合同約定期限交付房款的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況免除或減輕買受人的責任。 

十四、因疫情或者疫情防控，承租人無法使用租賃房屋的，能否請求延長租期或者減免租金？

答：疫情的發(fā)生對房屋租賃合同的履行影響較大。應(yīng)鼓勵出租人、承租人在自愿平等、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上就延長租期、減免租金等達成新的協(xié)議。

很多地方為應(yīng)對疫情影響，出臺了很多優(yōu)惠措施，對于符合條件的國有房屋承租人請求出租人按照人民政府、主管部門有關(guān)延長租期、減免租金政策履行合同的，一般應(yīng)予支持。

對于其他租賃合同，確因疫情無法正常使用房屋又沒有達成新的協(xié)議，承租人請求延長租期或減免租金的，人民法院可以根據(jù)公平和誠實信用原則，結(jié)合疫情影響期限、影響程度等實際情況確定是否延長租期、減免租金。

轉(zhuǎn)租房屋的，在確定延長租期或減免租金的期限時，應(yīng)盡量使原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同延長租期或減免租金的期限相同或相近，避免專業(yè)“二手房東”從中漁利。

作者：高民四

編輯：葉競捷

發(fā)表單位：安徽高院